Qué le espera a la vivienda en 2019: así ven los expertos el precio y las compraventas.

10/01/19

Este año está llamado a dar estabilidad al mercado de la vivienda. Al igual que el pasado ejercicio, los expertos esperan una normalización en los precios y un crecimiento de las compraventas, que vendrá acompañado de un mayor protagonismo de las promociones de obra nueva. Si se cumplen las previsiones, en 2019 se venderá más de medio millón de casas y los precios subirán en torno a un 5%, aunque el alza podría ser superior en las ciudades y zonas de mayor demanda, como Madrid, Barcelona, la costa, las islas y las principales capitales españolas.

A pesar de que no se avecinan grandes cambios, el mercado estará pendiente de la evolución de la economía, el empleo y las condiciones de financiación, así como del resultado de las elecciones autonómicas y municipales que se celebrarán en primavera. Además, el mercado residencial deberá ‘pelear’ con las oficinas, las naves logísticas, los centros comerciales y los activos alternativos para captar el interés de los grandes inversores. Todo ello sin olvidar que durante los próximos meses el sector deberá lidiar con algunos de sus grandes retos: dar mayor accesibilidad a los jóvenes, apostar por la eficiencia energética y mantener un crecimiento sano.

Hablamos con promotoras, tasadoras, consultoras, bancos y expertos en el sector inmobiliario para saber qué le deparará al mercado residencial el año nuevo en lo que a operaciones y precios se refiere, y qué obstáculos debe superar el sector durante los próximos meses:

Las perspectivas para el futuro del sector inmobiliario son buenas. Tenemos por delante un ciclo largo y positivo -sin perjuicio de que pueda existir alguna corrección puntual- que se sustenta en una demanda fuerte y sostenida de obra nueva. Que este ciclo se prolongue depende de todos los actores que conformamos el sector. Tenemos que comprometernos en la creación de un mercado con incrementos de precios y de actividad sostenibles.

2018 se recordará como el año en el que el mercado de la vivienda puso rumbo, definitivamente, hacia la normalización, entendida ésta como un crecimiento moderado, tanto en precios y compraventas como en el ritmo de construcción, los tres grandes fundamentales.

De cara al nuevo ejercicio esperamos y deseamos unos incrementos saludables en el entorno del 3%-5% de media a nivel nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá mercados en los que aumenten a un ritmo superior y otros en los que las subidas serán más suaves. Desde AEDAS Homes defendemos un crecimiento sostenible que haga posible un buen y correcto funcionamiento del mercado. 

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) estimamos que 2018 cerró con unos 95.000 visados de obra nueva aproximadamente y que 2019 lo haga superando la barrera de las 115.000 unidades.

En cuanto a las compraventas esperamos que las cifras de 2018 se mantengan durante 2019 (más de medio millón de transacciones entre vivienda nueva y usada), con el objetivo de que la obra nueva supere el 15% del total de las compraventas y se recupere poco a poco el equilibrio perdido entre vivienda nueva y usada.

Además, cada vez es mayor el porcentaje de viviendas con calificación energética A y B y con sellos de construcción sostenible, lo que implica la clara apuesta del sector por la eficiencia del producto. Todo ello confirma el buen momento que atraviesa la industria inmobiliaria y su impacto directo en la economía nacional, debido al número de puestos de trabajo que generan las promociones inmobiliarias y a su vez la enorme recaudación impositiva para las arcas públicas.

Según los datos que manejamos, todo parece indicar que el residencial seguirá protagonizando el sector, que a lo largo de este año ha experimentado un constante aumento de demanda, aunque con mayor concentración en la vivienda usada. Igualmente se ha producido un aumento de precios, de un 8% interanual, si bien se ha dado de manera heterogénea, concentrándose especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao.

Pero la vivienda no será el activo que despierte más interés entre los grandes inversores. En el caso del Retail, creemos que los centros comerciales seguirán copando la mayor parte de la inversión, dadas sus altas rentabilidades, mientras que otros sectores como el logístico o las oficinas, estas últimas especialmente en Madrid, vivirán un repunte en 2019.

Otra tipología de activos que registra una gran actividad y que tiene un gran potencial de cara este año es el de los alternativos. Entre ellos, destacan las residencias de estudiantes: un sector con poca competencia, con una demanda creciente y oferta insuficiente. También las residencias de tercera edad y nuevas fórmulas de 'Senior Living 'se consolidan como un segmento estable, con poca volatilidad y estacionalidad. Suponen una interesante oportunidad, debido al envejecimiento progresivo de la población española. Asimismo, otros activos alternativos como las estaciones de servicio son un sector actualmente en auge.

La actividad a lo largo del año 2019 seguirá siendo alta. Esperamos que las ventas se sitúen en un nivel similar al de 2018, con entre 550.000 y 575.000 unidades vendidas, aunque con un esperado trasvase de compras desde el mercado de segunda mano al de obra nueva.  

En cuanto a las tipologías más vendidas la tendencia es apostar por las viviendas grandes, 3-4 dormitorios, dado que gran parte de la demanda es de reposición y procede de hogares consolidados con dos y tres hijos. En las tipologías pequeñas, seguiremos viendo una actividad relevante por parte de pequeños inversores que buscarán explotar sus ahorros bajo este modelo de inversión, especialmente en el momento actual de elevada volatilidad en la renta variable y prácticamente nula rentabilidad de la inversión en renta fija. Esta tipología también acoge la demanda de primera vivienda de precio moderado, como un paso previo a una vivienda definitiva.

Esperamos un crecimiento moderado en el precio de la vivienda de aproximadamente un 5% a lo largo de 2019. A pesar de la elevada presión existente sobre el precio del suelo y sobre los costes de construcción, entendemos que ésta no se va a poder trasladar íntegramente al precio final de la vivienda dado que afectaría negativamente a los ritmos de venta y a la capacidad de acceso para muchos hogares.

Es verdad que los datos que salieron hasta el primer semestre del año pasado apuntaban subidas de doble dígito, lo que no parecía muy sostenible con un ciclo expansivo que se está normalizando y que estaba muy por encima del crecimiento nominal de la economía. Sin embargo, ya en el tercer trimestre el alza fue inferior al 7%, lo que es mucho más coherente y compatible con el rumbo de la economía y de los salarios.

Próximamente podríamos ver un incremento de precios de la vivienda de entre el 4% y el 5% a nivel nacional, lo que está en línea con la suma del crecimiento del PIB y la inflación, aunque en las zonas de mayor demanda de viviendas (como Madrid, Barcelona y otras grandes capitales) el repunte podría ser del 6% o superior.

El precio de la vivienda en España podría crecer entre un 3% y un 4% en 2019 y se prevé que la demanda de vivienda consolide su crecimiento, alcanzando aproximadamente 625.000 unidades vendidas, donde paulatinamente la obra nueva irá ganando protagonismo.

Por su parte, el volumen de la nueva oferta residencial alcanzó en 2017 las 65.350 unidades, según el Ministerio de Fomento, y dada la necesidad de vivienda nueva y el aumento de la demanda en los mercados más consolidados de España, se espera que tanto la inversión residencial como el número de viviendas iniciadas continúe incrementándose, y se prevé que más de 100.000 viviendas se incorporen al mercado en 2019.

Todo ello se soporta gracias a la evolución de la economía española que mantendrá la inercia positiva en 2019, creciendo más que la mayoría de las economías europeas, con un crecimiento del PIB en torno al 2,2% en 2019.

El mercado residencial español continúa creciendo, prolongando el ritmo expansivo de la demanda comenzado hace media década, y prevemos que en número de transacciones siga aumentando a buen ritmo, aunque algo más moderado que en los últimos trimestres, a la vez que los aumentos de precios se consoliden fuera de las principales áreas urbanas y territorios costeros, donde hasta ahora se ha producido el grueso de la recuperación de valores desde mínimos. Las nuevas hipotecas crecerían a un ritmo algo mayor que las transacciones totales y la obra nueva proseguirá su senda de recuperación.

En concreto, esperamos un repunte de precios de entre el 5% y el 7%, una subida de las compraventas de entre el 5% y el 10% y un alza de los visados de obra nueva que puede alcanzar el 25%. En el caso de la formalización de nuevas hipotecas, se prevé un incremento superior al 10%.

En 2019 los precios de venta y alquiler en España tenderán a la ‘mesetización’excepto en aquellas ciudades que sean generadoras de empleo o tengan un fuerte tirón turístico, en las que podríamos asistir a un aumento moderado de los precios, sobre todo en grandes capitales, áreas de costa y archipiélagos. La falta de obra nueva en estas zonas será un acicate para que los precios suban. De hecho, en los grandes mercados cuántas menos grúas veamos, más subirán los precios.

Con respecto a las compraventas, es posible que el BCE inicie el proceso de subidas de tipos, lo que podría tener un impacto directo en el número de compraventas, que podrían situarse alrededor de las 510.000 operaciones.

Las elecciones de mayo municipales y autonómicas supondrán un punto de inflexión. Si los ayuntamientos siguen gobernados por partidos y políticos que están en contra de la construcción de vivienda los precios seguirán subiendo, como ha ocurrido en los últimos cuatro años. Si gobiernan partidos y políticos que entienden la urgencia de aumentar el parque de viviendas en aquellas capitales donde es necesario, los precios podrían moderarse y estar menos tensionados.

Idealista 10/01/2019.


 
   

 
 

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